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L’edificazione “competitiva”: uno strumento innovativo

Con sentenza 14 febbraio 2011, n. 310, la prima sezione del TAR Toscana ha ritenuto legittimo il piano regolatore del Comune di Quarrata, nella misura in cui lo strumento urbanistico ha dettato alcune rilevanti previsioni in merito alle potenzialità edificatorie di parti del territorio comunale.

Nel dettaglio, i ricorrenti hanno adito il TAR esponendo di essere proprietari di alcune aree, costiuenti un unico compendio, che il previgente PRG classificava come zona C1 (di espansione residenziale), sottoposta alla approvazione di un piano attuativo. Durante l’iter di approvazione della proposta di piano attuativo, è intervenuta la adozione del Regolamento Urbanistico comunale, che ha modificato la zonizzazione di PRG (ma, meglio, potrebbe dirsi la “visione globale” del PRG variato). Ed infatti, nel nuovo strumento urbanistico sono divenute aree definite “APD1″, cioè “aree a pianificazione differita per la residenza“, tipologia di destinazione assolutamente innovativa.

Ecco di cosa si tratta.

Secondo il Regolamento Urbanistico, le “aree a pianificazione differita” sono porzioni di territorio comunale non urbanizzate, ma che sono potenzialmente suscettibili di accogliere nuove urbanizzazioni.

Lo stesso Regolamento Urbanistico (RU) non attribuisce alcuna potenzialità edificatoria a dette APD1, stabilendo, però, le modalità con cui una parte dell’edificabilità disponibile nei limiti del dimensionamento del Regolamento Urbanistico potrà, in futuro, essere assegnata ad alcune di esse mediante la procedura competitiva e comparativa.

Agli artt. 52 ss del RU sono poi stabilite le norme per la “attuazione delle aree a pianificazione differita”, la quale deve compiersi mediante una “procedura competitiva e comparativa” che a sua volta si snoda attraverso i seguenti passaggi: atto di indirizzo approvato dal Consiglio Comunale che precisa gli obiettivi pubblici da privilegiare con riferimento alla singola procedura,

1. avviso pubblico,
2. presentazione di proposte da parte dei soggetti privati interessati,
3. valutazione delle proposte da parte di una commissione giudicatrice,
4. compilazione di graduatoria di merito,
5. assegnazione fino ad esaurimento della edificabilità prevista dal bando secondo la graduatoria di merito.

L’art. 54 del R.U. indica poi i parametri di valutazione qualitativa e quantitativa per la selezione delle proposte ed il relativo peso.

Secondo il TAR Toscana, tale modo di procedere non soltanto è conforme alla normativa in materia urbanistica, ma non contrasta nemmeno con i principi delineati dalla Corte Costituzionale in materia di diritto di proprietà e potenzialità edificatorie (sentenza n. 5 del 1980, “…il sistema normativo attuato per disciplinare l’edificabilità dei suoli demanda alla pubblica autorità ogni determinazione sul se, sul come e sul quando…della edificazione”), secondo la quale il Comune effettua le proprie scelte attraverso gli strumenti della pianificazione urbanistica.

Nella presente fattispecie, infatti, seppur attraverso una dinamica procedimentale più complessa e articolata dell’ordinario, il Comune resistente ha ben aderito a tali principi.

Indubbiamente la procedura comparativa è uno strumento innovativo e fuori dal “comune”, ma una diversa modulazione dell’esercizio della funzione pianificatoria (in sostanza, una gara, piuttosto che l’esercizio “calato dall’alto” della discrezionalità amministrativa) appare funzionale al perseguimento del duplice obiettivo di rendere trasparenti le scelte pubbliche, attraverso la predeterminazione dei criteri valutativi, e di realizzare quanto più possibile l’interesse pubblico, in linea quindi con i canoni costituzionali di imparzialità e buon andamento di cui all’art. 97 Cost..

APD e viale Montalbano

Alla fine di agosto è entrata in vigore la Variante che permette nuovi interventi edilizi su viale Montalbano, con incentivi per gli interventi di sostituzione edilizia. Ora esiste dunque la possibilità concreta di intervenire sulle mostre dismesse o sottoutilizzate, per rendere il viale Montalbano più bello e quindi più attraente per le attività commerciali. La possibilità introdotta di trasformare fino al 60% in residenza intende essere un incentivo concreto per rendere economicamente sostenibili gli investimenti.

Il 26 luglio è stato emanato il secondo bando sule APD; dopo l’ottimo risultato conseguito con il primo bando, che ha visto una massiccia partecipazione, l’Amministrazione offre un’altra opportunità a coloro che, nonostante i tempi difficili, credono nella possibilità di investire nella qualità urbanistica e edilizia. Il meccanismo del bando pubblico offre la massima garanzia di trasparenza e di equità; si tratta di un meccanismo che valorizza il merito e crea una nuova cultura delle trasformazioni edilizie, legando il legittimo interesse del privato che investe con il ritorno pubblico in termini di opere utili per la collettività. Attenzione alla scadenza: 10 novembre 2011.

Via Montalbano: nuove regole – nuove opportunità

Insieme al Piano delle funzioni, lunedì 20 giugno, il Consiglio Comunale discuterà l’approvazione definitiva delle nuove norme riguardanti gli interventi su Via Montalbano. In attesa del Piano Complesso relativo all’intera area, previsto entro la fine del 2011, la Variante introduce importanti novità:

diventa possibile il cambio parziale di destinazione verso la residenza; qualora si faccia una sostituzione edilizia è possibile destinare alla residenza fino al 60% della superficie utile lorda;

l’intervento di sostituzione edilizia permette il recupero di tutta la superficie esistente;

non è richiesto l’adeguamento dei parcheggi per la parte commerciale;

viene estesa la possibilità di monetizzazione delle aree a parcheggio.

Fra pochi giorni, quindi, coloro che sono interessati a interventi di riqualificazione, soprattutto nel tratto di via Montalbano più colpito dalla crisi, avranno a disposizione una normativa molto più favorevole, in linea con l’obiettivo di restituire la vocazione commerciale alla via d’accesso alla città. I cambi di destinazione dovrebbero offrire le risorse necessarie affinché gli interventi siano sostanziali e non di facciata.

La redazione della Variante è stata accompagnata da un percorso partecipativo molto ampio, fatto di incontri con gli ordini professionali, di una concertazione con i rappresentanti delle organizzazioni di categoria (confcommercio, confesercenti, federdistribuzione, lega cooperative, associazione cooperative di consumo) e, naturalmente, di incontri della Commissione Consiliare. Sono state presentate 25 osservazioni, le quali hanno permesso significativi ritocchi al testo della variante, accogliendo soprattutto le indicazioni provenienti dalle associazioni di categoria.

Non è stato un lavoro facile, perché la materia è complessa: norme urbanistiche si intrecciano con norme di carattere commerciale e nuove disposizioni regionali – delle quali era necessario tener conto – sono state introdotte proprio durante l’iter della Variante.

Ringraziando tutti coloro che hanno contribuito con la loro partecipazione, esprimiamo la speranza che una ripresa dell’economia permetta di sfruttare in pieno le nuove opportunità che la Variante concede a tutti gli operatori del settore.

Appena concluso l’iter in Consiglio Comunale l’Amministrazione provvederà con una serie di incontri ad illustrare le novità.

Il 20 giugno in Consiglio il Piano delle funzioni

La Variante al Regolamento Urbanistico che l’Amministrazione porterà al prossimo Consiglio Comunale per l’approvazione definitiva riguarda due temi molto importanti per la nostra città.

La parte più consistente della Variante riguarda la localizzazione delle funzioni; in parole povere, vengono dettagliate le funzioni permesse all’interno delle varie destinazioni d’uso e indicate quale di queste sono ammesse all’interno dei vari tessuti in cui è suddiviso il territorio comunale.

Ad esempio l’ambito commerciale è diviso in 5 funzioni (commerciale al dettaglio, commerciali atipiche, vendita di mobili, somministrazione di alimenti e bevande e vendita della stampa); in base alle caratteristiche del territorio, distinguendo aree centrali e periferiche, zone residenziali e produttive, la Variante indica dettagliatamente quali tipi di attività sono ammissibili e con quali dimensioni massime.

Lo scopo è una equilibrata distribuzione delle funzioni che consenta di elevare il livello di qualità della vita, valorizzando le specifiche destinazioni di ogni zona e salvaguardando le zone residenziali dal possibile sviluppo di attività che sono incompatibili con esse.

La destinazione commerciale, ad esempio, secondo il nostro RU, è permessa in tutto il territorio, ma è chiaro e immediatamente comprensibile che la tipologia e le dimensioni degli esercizi commerciali non possano essere ovunque le stesse. Ci sono aree, infatti, specificatamente commerciali nelle quali le dimensioni possono essere ben più consistenti di quelle ammesse nelle zone produttive e in quelle residenziali.

Il Giornale dell’Architettura: Quarrata dà il buon esempio

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Le APD premiate anche a Terra Futura

Anche a Terra Futura 2011 la nostra scelta innovativa delle APD ha riscosso consensi unanimi.

Oltre al premio di cui riportiamo sotto la motivazione, siamo rimasti colpiti dalla calorosa accoglienza nei confronti della nostra iniziativa, che è stata apprezzata con vivacità non solo da professionisti e da rappresentanti di amministrazioni pubbliche, ma anche dai docenti universitari presenti. Dopo il mio intervento al Convegno infatti ho ricevuto numerose richieste di chiarimenti, da parte di addetti ai lavori ma anche di semplici cittadini e di rappresentanti di associazioni in vario modo impegnate sul fronte della sostenibilità.

Il tema della qualità e della sostenibilità, pur affermato nell’incipit di ogni strumento di governo del territorio, spesso rimane lettera morta perché mancano le risorse necessarie per conseguire tali risultati. Lo strumento delle APD si distingue proprio per la sua capacità di trovare risorse per la qualità ambiental e sociale in maniera strutturale, all’interno del processo che va dalla pianificazione alla costruzione.

VINCITORI CATEGORIA “INIZIATIVE DI PUBBLICHE AMMINISTRAZIONI”
PREMIO ARCHITETTURA E SOSTENIBILITÀ
La giuria ha inteso premiare ex aequo tre buone pratiche legate dalla stessa cultura che esalta
il ruolo del pubblico nel promuovere azioni virtuose sul territorio, di cui è stato particolarmente
apprezzato l’approccio innovativo circa il proprio ruolo e le conseguenti azioni amministrative
pubbliche.
Buona pratica: AREE A PIANIFICAZIONE DIFFERITA (APD)
Ente: COMUNE DI QUARRATA (PT)

Al Comune è stato riconosciuto il merito di un’attenta lettura della normativa che gli ha permesso
di interpretare correttamente, pur nei limiti della legislazione corrente, a pieno il ruolo di
regolatore, selezionatore e promotore dell’ente pubblico. L’iniziativa riafferma pienamente il ruolo
della pianificazione territoriale ed edilizia del comune, che diventa quindi soggetto determinante sia
della qualità del costruito che della selezione degli attori dell’intervento, esaltando pienamente i
processi partecipativi, producendo una significativa quota di abbattimento della rendita fondiaria.

Le APD e il Comune di Quarrata a Terra Futura 2011

Terra Futura è una grande mostra-convegno, nata dall’obiettivo comune di garantire un futuro al nostro pianeta. La manifestazione mette al centro le tematiche e le “buone pratiche” della sostenibilità sociale, economica e ambientale, attuabili in tutti i campi: dalla vita quotidiana alle relazioni sociali, dal sistema economico all’amministrazione della cosa pubblica…

È un evento internazionale perché intende allargare e condividere la diffusione delle buone pratiche a una dimensione globale; perché internazionali sono i numerosi membri del suo comitato di garanzia, la dimensione dei temi trattati e i relatori chiamati ad intervenire ai tavoli di dibattito e di lavoro; infine, perché lo sono i progetti e le esperienze presenti o rappresentati ampiamente nell’area espositiva, che ospita realtà italiane ed estere.

Numerosi e importanti i consensi raccolti negli anni. Oltre 92.000 i visitatori dell’edizione 2010, 600 le aree espositive con più di 5.000 enti rappresentati; 250 animazioni, 280 gli eventi culturali in calendario e 1.000 i relatori presenti, fra esperti e testimoni di vari ambiti di livello internazionale.

Ci siamo anche noi.

Come potete vedere sotto, siamo stati invitati a presentare il nostro Regolamento Urbanistico e, in particolare, il bando per le Aree a Pianificazione Differita (APD), al convegno su: I nuovi orizzonti dell’edilizia sostenibile, venerdì 20 maggio dalle ore 10,30.

Terra Futura 2011